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2019年08月15日

住宅ローンを借りる前に!住宅購入時に必要な保険・保障の見直しを!

住宅ローンを借りて住宅購入をする際には、さまざまな保険・保障を見直す好機です。これはコストとなる保険料について改めて精査する必要があるという点もありますが、住宅が資産として形成されていくことにより、住宅購入前ほど手厚いが保障が必要ではなくなることも背景にあります。今回は住宅ローンを借りる際に検討すべき保険・保障のポイントについて紹介します。

住宅ローンを借りる前に住宅購入後のリスクと必要な保険・保障について考える

住宅ローンを借りる際には、資金計画を組んで決定すべきであることは当然ですが、同時に保険や補償についてもしっかり考えておく必要があります。なぜ住宅ローンと保険・保障を考えることがリンクしているのか、以下で理由を説明します。

まず、一つ目の理由として、住宅購入によって必要な保障の種類や規模が変わるためです。住宅を購入することによって、当然ながら住宅それ自体を守る、もしもの際には住み替えられるようにしておく必要があります。賃貸であればまた別の賃貸に住むことになりますが、購入していた住宅がなくなってしまっては大変です。火災・地震など天災によって住宅が毀損した場合の保障を考えておく必要があります。また、住宅ローンを確実に払える備えをしておくことも必要です。当然住宅購入時には家族、とくに主たるローン支払い者の収入規模を元に住宅ローンの借入額や購入する物件を選んでいくことになります。これ自体は自然なことではありますが、一方で、何も保障をしないと、ローン支払い者にもしものこと、例えば死亡してしまったり、入院してしまったりしたら、たちまち住宅ローンの支払いが滞ってしまうことになります。従って住宅ローンを組む際には、ローン支払い者にもしものことがあっても住宅ローンの支払いを継続できたり、住宅ローン支払いが免除されたりという保障が必要になるのです。このように、住宅購入によって保障が必要な範囲が変化することが、一つ目の理由です。

二つ目の理由は、月の支払額を考える必要があるということです。住宅ローンを組むことにより、当然ながら住宅ローンの支払いが月々発生します。一方で、保険を組めば当然ながら保険料が発生します。保険料の支払いによって住宅ローンの支払いが厳しくなったり、あるいは生活を極端に切り詰めなければならなくなったりしては本末転倒なので、住宅ローンを組む際には合わせて適切な保険支払い額を考えながら、過不足なく保障範囲をカバーし、かつ無駄なく保険を組んで保険料を抑制する必要があります。このように月々の支払いを安定させる必要があるということが、住宅ローンを組む前に保険・保障を考える理由です。

 

住宅ローンと団体信用生命保険の関係|一般の生命保険との違いは?

住宅購入によりローンを組む際には「団体信用生命保険」いわゆる「団信」を組むことを検討することが一般的ですが、そもそも住宅購入をし、ローンを組んだことがある方でなければこの「団信」というものはあまり馴染みのないものだと思います。この章では、住宅ローンと密接な関係にある「団信」について紹介します。

まず、団信とは住宅ローンの支払い者にもしものことがあった場合に住宅ローン支払いが免除される保険を指します。もともとは「死亡した時に住宅ローン支払が免除される」ものが団信ですが、現在はさまざまな特約をつけることで、重大な病気にかかったり、入院で収入が途絶えた時にローン支払いの免除や減免が受けられるように加入することも可能です。

  • ガン保障特約付き団信:ガン保障がプラスされた保険で、一般的には保険料は基準金利に2%~0.3%程度上乗せされます
  • 3大疾病保障付き団信:ガンに加えて・急性心筋梗塞・脳卒中の際にも保障されます。保険料は0.3%程度上乗せされます
  • 7大疾病、8大疾病保障付き団信:さらに複数の生活習慣病にも対応した団信です。ほかの団信より年齢や健康状況・借り入れ条件が厳し目なことが多く、かつ基準金利に3%程度上乗せになります

尚、団信は住宅支援機構が提供するフラット35以外の金融機関の住宅ローンでは実質的に加入が必須となります。概ね住宅ローン額が4000万円を超えると健康診断書の提出が必要になりますし、それ以下の借入額でも事前のアンケートがあり、あまり健康状態が思わしくないと団信に加入できないことがあります。その場合は、基準金利をさらに上乗せし、審査基準が緩和された「ワイド団信」に加入するか、団信加入が必須となっていないフラット35を借りるという選択をすることになります。

ちなみに、上記の理由から自動的にフラット35を選択することになりますが「団信に加入しない」という選択もあります。要するにもしもの際のローン支払いが確立されていれば保障の仕方は自由なので、生命保険でローン支払いがカバーされるようにしておけば保障の規模としては問題ないということになります。金利の支払い条件次第ですが、固定金利を選択することを前提とすれば、団信にあえて加入しないことで金利の上乗せを避けるという選択肢もあります。

最後に、普通の終身払い生命保険と団信の違いについて紹介しておきます。いずれも加入者にもしものことがあった場合に保障されるという点は同じですが、大きく分けて2点差異があります。まず保障の範囲ですが、生命保険はあらかじめ契約された保険金が全額支払われます。一方団信は、あらかじめ保障金額が決まっているものではなく、住宅ローン全額が免除されます。つまりその時の住宅ローン残高により実際の金額は変化します。2点目は支払い方法で、生命保険は基本的に年払い・月払いいずれにせよ定期的に実額を負担します。団信の場合は「団信保険料」が住宅ローンのほかに明示的に支払われるのではなく、住宅ローン金利に金利水準を上乗せすることで間接的に支払う構造になっているのが一般的です。

保障の構造・規模や保険料を考える時にこれらの差異は大きく影響しますので、しっかりと理解しておきましょう。

 

住宅ローン「フラット35」の場合に加入する保険

さて、先の章でも紹介した通り、多くの住宅ローンは団信加入が必須となっております。言い方を変えると、「住宅ローンに加入すれば団信がセットで付いてくる」という見方もできます。一方で、住宅支援機構が設定する「フラット35」という住宅ローンについては団信加入が不要となっております。

まずフラット35を団信に加入して利用する場合は、必要な保険・保障は民間の住宅ローンを利用する場合と変わりません。ただしフラット35の場合は団信の保険料を先に一括払いすることもできます。以前はむしろ「特納料」として納めるものしかありませんでしたが、最近一般的な住宅ローン同様に金利上乗せ式のものも設定できるようになりました。

一方団信が不要なので「民間で団信の審査が通らなかった場合もローンを借りることが可能」であり、団信を借りない、という選択をする方もいるでしょう。その場合は、通常の生命保険で、もしもの際に住宅ローン支払いが維持できるように工夫して保障を組む必要があります。

この場合注意したいのは、保障金額です。住宅ローンは滞りなく支払えれば、徐々に残高が下がります。団信の保障額は住宅ローンの残高とイコールになりますので、年数が経てば経つほど保障額が下がるということになります。これは不合理なことではなく、住宅を購入した後、ライフイベント上他にまとまった資金需要が発生しない場合、一般的に必要な保障金額は徐々に低減していくということになります。一方先に説明した通り一般的な生命保険は保障額が一定なので、通常の生命保険では年数とともに保障が「過剰」になることが考えられます。

それでも保障が足りなくて住宅ローンが支払えなくなるよりはよっぽどいいですが、一方で保険料を過剰に払っていることになります。こうしたニーズに対応して、現在は年数とともに保証料が低減することにより保険料を割安にする「保障低減型」の生命保険もあります。もちろん将来の保障をより手厚くしたい場合は余剰を理解した上で一般の生命保険に加入するという選択肢もあるので、自分なりに適した保障構造の生命保険を選択しましょう。

 

住宅購入の際に加入すべき保険と必要な保障

さて、ここまで団信と生命保険の関係性を紹介しましたが、改めて、住宅購入時に必要な保険・保障を一通り紹介します。住宅購入によりそれ以前とは必要な保障が大きく変わるため、当然ながら組む保険も考え直す必要があります。

建物自体の保険

まず、物件自体に保険をかける必要があります。これは法令で必要となっているわけではありませんが、購入した物件にもしものことがあった場合になにも保障がないという状況は極めて危険ですので、基本的には住宅購入において、物件の保証は必須と考えておいたほうがいいでしょう。

具体的には火災保険・地震保険が該当します。少なくとも火災保険は必須ですし、日本においては地震もおおいので、極力加入しておいたほうがいいでしょう。別の記事でも紹介しておりますが、購入物件の性能が高いと保険料が安くなることもあります。

生命保険・団信

団信については次の章で詳細を説明しますが、主たるローンの払い手が亡くなってしまった時に、多くの場合は、継続的・同規模の収入を得るのが難しくなります。そうなると普段の生活が厳しくなってしまいますし、住宅ローンの支払いもできなくなり、最悪住宅の売却という結果になってしまいます。

こうしたことを防ぐためには①当面の収入をカバーするための保障②住宅ローンを削減・解消する保障があれば、ローンの支払い者にもしものことがあっても安心です。①はいわゆる一般的な終身払い生命保険になります。これについては「ある程度しっかり保障が必要」との考え方から拡充が必要な場合が多いですが「住宅が団信により資産として発生する・住居費がゼロになる」との観点から、実は保障額を減らし保険料を抑制する方が適切な場合もあります。いずれにしても、住宅ローンを組むタイミングで見直し・調整が必要となる保障ポイントです。

医療保険・所得保障保険

主たるローン支払い者が亡くなった場合においては、生命保険・団信があるので安心ですが、医療が発達した現在においては「亡くならずに大規模な医療費がかかる」可能性も充分高くなってきています。もちろん家族としては助かるに越したことはないですが、経済的には「医療費はかかるのに、収入はゼロになる」リスクが想定されます。それでももちろん住宅ローンは支払いがつづきますので、まず医療費を補填する医療保険に入り、かつ収入減をカバーする所得保障保険を加入して住宅ローンの支払いと生活費を賄う必要があります。尚、現在は団信の特約で、重大疾病にかかった場合に住宅ローン支払いが減免・免除されるものもありますので、合わせて検討しましょう。

 

住宅購入は保険見直しのタイミング

前の章で紹介した通り、住宅購入により必要な保障・保険構造が大きく変化します。気をつけたいのは必ずしも「保障を増やせばいい」というものではないという点です。住宅購入により住宅自体が資産となる=実質数千万円の資産が発生することを考慮する、かつ団信が加わることを考慮すると、追加の保険は以外に手厚く必要がない、という方も出てくるでしょう。

保険を増やすにせよ、減らすにせよ、住宅購入時にはそれぞれに合った保険が大きく変わることは間違いないので、住宅購入は保険の見直しの好機といえます。これを機会に、自身の保険を全般的に見直すことをおすすめします。将来の必要保障額は自力で計算するのは簡単ではありませんので、できれば保険の営業員やFPに相談してみるといいでしょう。今は住宅購入時のサービスとしてそういった保険の相談を受けてつけている場合もあります。そうしたプロの方に相談する機会は積極的に利用して、自分にマッチした保険を組むようにしましょう。

 

住宅購入に際して保険を見直して過不足ない保障を設定しよう

このように、月々の保険料負担や、必要な住宅・ローン支払い者に対する保障を鑑みれば、必然的に住宅購入時には保険の内容や、保障の規模を見直す必要があります。月々の保険料が過度に負担にならないようにする一方、もしもの際に住宅ローンの支払いや生活が滞ることのないよう、過不足ない保障を組むことが大事です。専門家の意見なども活用しながら、それぞれにマッチした保険内容を検討しましょう。

 

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