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2019年05月02日

注文住宅を検討する人へ|土地選びで絶対に失敗しないためのポイント

不動産業者の多くは、特に買主の代理店として活動する業者でなもなければ、売主を重視して物件を仲介するのが基本です。注文住宅の土地選びでも、このことは変わりません。ですから、わざわざ良い土地を見つけたとしても、フタを開けてみたら、意外な落とし穴が用意されている場合もあります。

ここでは注文住宅を検討する方へ、土地選びで失敗しないためのポイントを、大きく4つに分けて紹介します。注文住宅の土地選びを進めるとき、参考になれば幸いです。

 

土地の概算予算をつかむ

注文住宅の土地選びは、総予算から家に掛かるお金を差し引き、土地に割り当てる予算を計算します。そのため、計算で差し引く項目を正しく理解しておく必要があります。言い換えれば、住宅の建築費やローン諸費用に大体このぐらい掛かりそう。そのため、土地に掛かる予算をこれぐらいまでに抑えておく、といった一種の「予算感覚」が不可欠です。

はじめは住宅に掛かる予算も、正確には出ていないでしょう。また金融機関から幾ら借りるかも決めていない場合もあります。ですから総予算も未定という場合も考えられます。しかしたとえ未定であっても、仮の予算を決めておきます。そして土地に掛けられ費用はこのぐらいまでと決めておけば、試算を大きく誤らずに済みます。特にはじめての土地購入では、控えめな予算の割り振りを心がけておきましょう。

 

土地の法規制限を知る

2つ目のポイントは土地の法規制限を知ることです。注文住宅を建てるための土地選びをするのですから、求める土地がどのぐらいの大きさまで住宅が建てられるのか。また、隣地や前面道路に対してどのぐらいセットバックするのか、法的制限があれば大枠は押さえておく必要があります。

なお土地の法規制限で、最低でも押さえておきたいのは次の4つです。

【用途地域】

都市計画法で定められた地域区分のひとつ。用途地域には住居地域、商業地域、工業地域など、市街地の土地利用を大枠で定めており、細かくは現在13種類の区分に分かれています。

【建ぺい率・容積率】

建築可能な建物の大きさは、土地に対する建ぺい率・容積率で面積が決まっています。建ぺい率・容積率とは、その比率を示した数字のこと。

【斜線制限】

斜線制限とは、大きくは「道路斜線」と「北側斜線」に分かれる制限のひとつ。道路境界線や隣地境界線からの、建物の離れ・距離を定めています。

【防火地域・準防火地域】

商業地域などで、防火に対する建築や建材等の細かな規定を示したもの。当然ながら「防火地域」の方が「準防火地域」より、厳しい基準が設定されています。

 

水道の引き込みがされている土地かをチェック

3つ目のポイントは、購入予定の土地に、水道の引き込みが行われているかどうかのチェックです。冒頭でも触れました「意外な落とし穴」のひとつがこれです。不動産会社の資料では、水道の引き込みがされている土地と表示されていても、実際には引き込みがない売り物件も存在します。

仮に気付かないで売買契約を済ませてしまえば、買主が工事費用を捻出して、水道の引き込みしなければなりません。土地の前面道路が私道なら、水道の引き込みに私設管を通す必要があります。そのため、工事に100万円近くの費用がかかる場合もあります。他のインフラも大事ですが、水道はいちばん困る設備です。土地に引き込みがなく、不動産会社がそこまでやらない場合は、自ら自治体の水道部に出向いてチェックするしかありません。

 

将来の資産価値を見定める

注文住宅のお客様は建物の設計を重視する方が多く、土地の立地条件には意外に無頓着な方もいます。ただ人口が減少していく中で、注文住宅の土地探しも、資産価値を重視した物件探しに少しずつ変わっているようです。戸建はマンションとは違い、「どうしても駅近物件でなければ」ということはあまり言われません。しかし、将来の行政サービスを考えた時、人口密度が高い利便性の良い地域が、資産価値を維持するのに正しい選択となりそうです。大切な注文住宅の場合でも、少しても利便性や資産価値を重視した土地選びをおすすめします。

 

まとめ

住宅を建てる前提での土地選びで重要なポイントを解説してみました。実際にはこの他にも、注意するべき点は幾つもあります。そのためはじめての土地選びでは、ガイド役となる専門家(建築する立場の専門家)を立てて、土地購入を進めることをおすすめします。

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